一、城市更新行业政解读
中国城市更新已进入政策驱动的深化阶段,形成“中央统筹-地方创新”的双轨机制。中央层面通过“十四五”规划、新型城镇化战略及“双碳”目标构建核心框架,2025年中央财政设立专项基金支持试点城市建设,并推动REITs扩容至保障性租赁住房、产业园区等领域,为市场化运作提供退出通道。政策工具箱持续丰富,容积率奖励试点、税收优惠延长、超长期特别国债支持等措施形成组合效应,例如上海历史建筑保护容积率转移政策允许开发主体通过跨区域指标调配平衡收益,有效激活存量资产。
地方实践呈现差异化创新特征。北京海淀区构建“1+5+N”政策体系,将审批流程压缩,土地用途变更过渡期政策释放科研用地效能;上海张园项目通过“政府主导+市场运作”模式,利用容积率转移和土地出让金返还机制,实现石库门建筑保护与高端商业运营的平衡;深圳发布《关于加快推进城市更新工作的若干措施》,在资金支持、规划审批等方面突破传统路径,形成“强区放权”的改革样本。政策创新与地方治理能力深度绑定,推动城市更新从单一项目改造向片区统筹、功能复合方向演进。
政策导向正从规模扩张转向质量优先。中央城市工作会议明确提出“内涵式发展”主线,强调城市更新需与产业升级、生态保护、文化传承协同推进。例如,成渝双城经济圈通过共建巴蜀文化走廊,将历史街区活化利用率纳入考核指标;长三角地区建立碳排放交易联盟,覆盖多个项目,推动更新项目全生命周期碳管理。这种政策转向倒逼市场主体从“开发思维”转向“运营思维”,催生EPC+O、投资人+EPC等新型合作模式,实现资金平衡与长期收益的统一。
根据中研普华产业研究院发布《
二、城市更新行业市场格局裂变
城市更新市场呈现“双轨并行”特征。央地国企主导核心区域重大项目,承担一级开发及基础设施升级职能;市场化机构聚焦商业化运营,通过轻资产输出、品牌管理等方式渗透细分领域。例如,华润万象生活通过“商业+生态”模式提升项目溢价能力,单个项目年收益突破预期;万科“万物云城”模式覆盖多个城市更新项目,运营收入占比显著提升。这种分工格局推动行业从“重资产投入”向“资产运营+资本运作”转型,REITs发行成为关键退出路径,首批项目平均分派率符合市场预期,吸引社保基金、保险资金等长期资本入局。
业态重构成为市场增量核心。工业遗存改造占比显著提升,北京首钢园、上海杨浦滨江等项目通过“腾笼换鸟”引入数字经济、文化创意等新兴产业,形成“产业园区+城市客厅”的复合功能。老旧小区改造从基础型向完善型跃迁,加装电梯、适老化设施配置率大幅提升,社区经济活力显著增强。例如,重庆民主村社区改造引入商业业态,实现老旧社区向全龄友好型社区转型;成都宽窄巷子通过“原住民否决权”机制保留文化标识业态,带动周边文旅消费增长。这些实践表明,城市更新正从物理空间改造向社会价值创造延伸,形成“空间-产业-社区”的良性互动。
技术赋能重塑行业竞争力。BIM技术普及率提升,雄安新区实现全域建模,设计效率提升,成本降低;智能建造机器人在多个省份应用,抹灰精度提升,施工效率大幅提高。数字孪生城市覆盖率目标达成,上海张江科学城运用CIM平台实现地上地下全要素管理,开发周期缩短。绿色技术成为标配,分布式能源系统、雨水收集利用等技术在新建项目中渗透率提高,上海杨浦滨江项目通过碳减排量交易产生收益,验证了低碳更新的商业可行性。技术迭代推动行业从劳动密集型向知识密集型转型,具备数字化能力的企业将在竞争中占据优势。
三、区域协同深化
城市群成为更新主战场。京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心区域依托产业基础和资本优势,形成“政策协同-资源整合-模式输出”的联动机制。例如,前海试点跨境建筑标准互认,推动深港规则衔接;南京夫子庙、老门东等项目通过保护与开发结合,成为城市更新市场亮点,带动周边土地溢价。区域协同不仅优化资源配置,更推动标准统一,为全国性市场形成奠定基础。
县域市场成为新蓝海。中西部三四线城市通过新城开发加速补短板,新建改造面积占比提升。县域更新呈现“小而美”特征,重点聚焦基础设施升级和公共服务完善。例如,某西部县城通过EPC+F模式实施管网改造,引入社会资本解决财政压力;某中部乡镇利用闲置校舍改造为文创产业园,激活乡村经济。县域市场虽单体规模较小,但凭借政策倾斜和低成本优势,吸引专业化企业布局,形成差异化竞争格局。
跨行业生态圈加速形成。城市更新与文旅、科技、金融等产业深度融合,催生新商业模式。例如,成都“公园+”模式将绿道系统与消费场景结合,绿里项目通过运动主题商业空间实现高周转;杭州“文旅+”策略推动历史街区与数字技术结合,运用AR技术还原历史场景,客流量大幅提升。金融机构创新产品支持更新项目,某商业银行推出“更新贷”,通过未来收益权质押解决融资难题;某保险机构设立城市更新基金,重点投资绿色低碳项目。这种生态化发展模式突破传统行业边界,为城市更新注入持续动能。
城市更新行业,正站在政策红利与市场需求的交汇点上。政策框架的完善、市场格局的裂变、区域协同的深化,共同勾勒出行业高质量发展的路径。未来,随着技术迭代加速和生态圈持续扩展,城市更新将超越空间改造范畴,成为推动城市治理现代化、产业转型升级和社会价值创造的核心引擎。这一进程既需要政策制定者的智慧,也依赖市场主体的创新,更离不开社会各方的协同参与。在存量时代,城市更新的深度与广度,将决定中国城市化进程的质量与可持续性。
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